La acción de retracto de comuneros es la que puede ejercitar el copropietario de una cosa común cuando se enajena a un extraño todo o parte de la cosa.
El derecho de retracto que tiene un copropietario o la acción de retracto de comuneros, como igualmente se le designa, viene prevista en el Código Civil.
La premisa para el ejercicio de la acción de retracto de comuneros es que exista un proindiviso, es decir que haya una pluralidad de sujetos que son propietarios de la misma cosa o el mismo derecho.
El artículo 392 del Código Civil dispone:
«Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.»
EJEMPLO:
Una vivienda es propiedad de 4 hermanos que se la adjudicaron de la herencia de sus padres, siendo todos ellos copropietarios del inmueble en un procentaje del 25% del inmueble. En este caso existe una comunidad sobre la vivienda y los hermanos son los comuneros.
Son DOS los presupuestos básicos: comunidad y el mismo derecho.
En la comunidad se produce una concurrencia de derechos sobre la cosa, siendo cada derecho limitado por la existencia de los derechos de los demás cotitulares: así se han expresado las sentencias del Tribunal Supremo de 19 mayo 2006 y 21 mayo 2010.
Partiendo de esta comunidad se prevé en el Código civil el retracto de comuneros, y a tal efecto se dispone en los siguientes artículos:
» El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.»
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.»
El plazo para ejercitar el derecho de retracto de comuneros es de NUEVE DÍAS.
Sobre la acción de retracto de comuneros, el Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de 22.05.1996, dice:
» Como tal retracto, es un derecho de adquisición preferente, como derecho real – ius in re aliena – que permite a su titular adquirir la cosa después de haber sido transmitida a un tercero, dándose los presupuestos legales, en las mismas condiciones que éste.
Es un límite al derecho de propiedad, como dice la sentencia de 9 marzo 1999 que asimismo define el retracto.
Como retracto de comuneros, facilita la terminación de situaciones de comunidad, cuyo antecedente se halla en el Derecho romano, enemigo de toda comunidad que la consideraba antieconómica y perjudicial, y pasó a las Partidas (quinta, título 5.º, ley 55) y a las leyes de Toro (ley 75) llegando al artículo 1522 del Código civil y, como se ha apuntado anteriormente, presupone la cotitularidad y que recaiga sobre la misma cosa. Y, como dice la sentencia de 27 junio 2000 , «produce como efecto el cambio subjetivo del adquirente, sin que afecte al transmitente».
» También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.»
«No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.»
«En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518», es decir:
El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
OBSERVACIÓN:
Hay que tener en cuenta la opinión de los Tribunales sobre el plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros.
Veamos en la sentencia de 6.04.2016, como se pronuncia el TRIBUNAL SUPREMO sobre la acción de retracto de comuneros
» No procede acoger la acción de retracto de comuneros ejercitada. Partiendo de los propios hechos probados declarados en la instancia, nunca, en ningún caso, se ha mencionado siquiera que hubiera una comunidad pro indiviso y que los propietarios de las dos fincas lo fueran por cuotas. La transmisión de una cuota hubiera dado lugar al retracto, pero no fue así.
Se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la habían adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota, sino por el contrario, esto ni siquiera se alega.
Y, como antes se ha apuntado, el presupuesto esencial del retracto de comuneros es la comunidad, que pertenece en propiedad indivisa y por cuotas a varios propietarios. Esta no es la situación en el caso presente.
El que durante un tiempo se arrendaran las dos fincas o parte de ellas a un tercero para el ejercicio del negocio de restaurante, no significa la presencia de una comunidad. En primer lugar, por ser el arrendamiento esencialmente temporal. En segundo lugar, porque se arrendó el uso, nunca se transmitió la propiedad; por el contrario se destacó que cada uno era propietario de la mitad (no indivisa) sin alusión alguna a cuotas. En tercer lugar, porque incluso en el arrendamiento quedó claro que los arrendadores eran dos personas, propietarios de una finca cada uno que, como dice del Registro de la Propiedad era la mitad de una cosa (no pro indiviso ) que linda «con la restante mitad de la casa»: dos fincas independientes que, con carácter temporal, ceden el uso en concepto de arrendamiento.
Reiteradamente, la jurisprudencia ha resaltado la función del retracto de comuneros «para evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales» tal como dice la sentencia de 22 octubre 2007 y ya lo habían dicho las de 24 enero 1986 y 22 mayo 1996.
Por todo lo dicho, se rechaza la acción de retracto de comuneros que se había planteado en la demanda inicial.«
ADVERTENCIA:
En los supuestos en los que una herencia no se haya partido todavía, los coherederos pueden vender sus derechos hereditarios a un extraño. En estos casos, aunque tiene muchas similitudes con el retracto de comuneros, el resto de coherederos podrá ejercer el denominado retracto de coherederos para subrogarse en la posición del comprador de esa cuota hereditaria.
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